各乡镇人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局、中心，区直属各单位：
《房山区老旧小区综合整治工作方案（2018-2020年）》已经区政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
北京市房山区人民政府办公室
2018年5月29日
房山区老旧小区综合整治工作方案
（2018-2020年）
根据《北京市人民政府办公厅关于印发〈老旧小区综合整治工作方案（2018-2020年）〉的通知》（京政办发〔2018〕6号）精神，为深入推进我区老旧小区综合整治工作，不断提升城市治理水平，改善人居环境，加快“一区一城”新房山建设，结合我区实际，制定如下工作方案。
一、总体要求
（一）指导思想
全面深入学习贯彻党的十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，遵循《北京城市总体规划（2016年-2035年）》总体部署，坚持以人民为中心，根据我区老旧小区特点和新时期居民需求，修复基础设施，完善基本功能，全面改善老旧小区居住环境和居住质量，逐步健全物业管理制度，推动老旧小区综合整治工作走向深入。
（二）工作目标
老旧小区综合整治主要实施“六治七补三规范”，即：治危房、治违法建设、治开墙打洞、治群租、治地下空间违规使用、治乱搭架空线，补抗震节能、补市政基础设施、补居民上下楼设施、补停车设施、补社区综合服务设施、补小区治理体系、补小区信息化应用能力，规范小区自治管理、规范物业管理、规范地下空间利用。努力将老旧小区打造成居住舒适、生活便利、环境优美、整洁有序、邻里和谐、守望相助的美丽家园。
（三）基本原则
一是综合改造、突出重点原则。将抗震节能综合改造、上下水改造、架空线规范梳理及入地、补建停车位、增设电梯等内容作为改造重点。
二是自下而上、以需定项原则。依据业主意愿确定老旧小区改造项目和内容，在业主同意承担相应责任和费用的前提下，做到应改尽改。
三是政府主导、社会参与原则。由政府管理转变为现代化的公共治理。突出业主责任，业主要参与决策和监督综合整治实施过程。政府搭建平台，吸引市场主体参与老旧小区综合整治。
四是区级统筹、属地为主原则。突出区政府统筹职能，加大政策、资金和资源的统筹力度，落实乡镇（街道）在老旧小区综合整治工作中的管理职能。
五是责任共担、依法实施原则。政府在业主签订改造协议后给予支持推进，既要政府统筹，又要发挥改造参与各方的积极性、主动性，建立责任共担机制，依法推进老旧小区综合整治工作。
二、整治范围和内容
（一）整治范围
优先实施整治的小区包括：1990年以前建成、尚未完成抗震节能改造的小区，1990年以后建成、住宅楼房性能或节能效果未达到民用建筑节能标准50%的小区，以及经鉴定部分住宅楼房已成为危房且没有责任单位承担改造工作的小区。
除上述小区外，整治范围还包括：“十二五”期间已经完成抗震节能改造，但基础设施、基本功能仍存在不足，或物业管理不完善的小区。
（二）整治内容
包括：楼本体改造、小区公共区域整治和完善小区治理。改造内容采用菜单式，包括基础类和自选类（改造整治菜单附后）。基础类是必须改造整治的内容，自选类是在已实施基础类改造整治的前提下，根据居民意愿确定的改造内容。
三、实施步骤
（一）明确责任主体
由区住建委负责老旧小区综合整治全面工作。房山区老旧小区综合整治工作领导小组办公室（以下简称老旧小区综治办）作为项目主体，负责具体实施工作，对老旧小区综合整治过程进行全面监督管理。
（二）摸底调查结果
按照《北京市住房和城乡建设委员会关于组织开展老旧小区摸底调查的通知》（京建发〔2017〕339号）精神，结合开展我区老旧小区综合整治工作需要，经过摸底调查，全区共有住宅楼房性能或节能效果未达到民用建筑节能标准65%的老旧小区198个，建筑面积582万平方米。涉及城关街道、拱辰街道、西潞街道等11个乡镇（街道）。其中，135个小区有2700部增设电梯需求，109个小区有1.2万个补建停车位需求。摸底调查结果中，“十二五”时期已进行过节能改造的小区200万平方米，但根据民意调查，需增设电梯、补建停车位和进一步完善基础设施改造。未进行过改造的小区382万平方米。
（三）完善老旧小区治理
1.落实乡镇（街道）责任。乡镇（街道）负责老旧小区治理具体事项的实施、推进与调处工作，理清乡镇（街道）与基层群众性自治组织权责边界。
2.组织成立业主大会和业主委员会，规范业主自治管理。乡镇（街道）积极指导成立业主大会及业主委员会，业主大会决定老旧小区综合整治相关事项。业主大会成立后未能及时选举产生业主委员会的，经业主大会授权可暂由社区居委会代为执行业主共同决定。业主大会未能成立的，由乡镇（街道）牵头指导协助业主共同决定老旧小区综合整治相关事项，经业主共同授权可暂由社区居委会代为执行业主共同决定。
乡镇（街道）组织社区居委会、业主大会和业主委员会获取并收集整理业主对老旧小区综合整治的需求。
（四）确定整治项目
老旧小区综合整治，采取“基层组织、居民申请、社会参与、政府支持”的方式实施。
1.统筹规划。要在落实人口和建设规模双控基础上，进行统筹规划，注重综合、注意留白增绿，认真梳理老旧小区周边可利用的土地资源，合理增加老旧小区改造区域。
2.编制改造方案。老旧小区综治办结合改造区域实际和业主需求，拟定老旧小区综合改造菜单、初步设计方案和小区管理模式初步方案。对拟进行改造的住宅楼房性能或节能效果先行进行鉴定，未达到民用建筑节能标准50%的楼房列入改造计划。
老旧小区中已实施物业管理的，按现行物业管理政策继续管理；未实施物业管理的，有条件的要引进专业物业公司，暂时不具备条件的应实行准物业管理，要细化物业服务标准，在清扫保洁、安保巡查、维修养护、垃圾分类等方面进行规范。
3.征求意见。项目启动时，乡镇（街道）及群众性自治组织会同项目主体、（原）产权单位组织开展宣传动员，组织业主就老旧小区综合改造菜单、小区管理模式，以及物业服务标准和物业服务费用进行民主表决。在业主愿意承担相应责任和费用，签订改造协议后，方可实施改造。
（五）确定年度计划
老旧小区综治办根据已确定的改造项目，合理编制年度计划，报区政府审定。
（六）实施整治
1.对基础类改造项目，由项目主体组织实施，同时加强工程全过程管理，做到工程质量、安全、工期相统一。
对自选类改造项目，项目主体组织实施，亦可委托其他企业实施。项目主体可将市、区两级财政投入资金作为老旧小区综合改造资本金，依托改造区域内相关公共资源，搭建投融资平台，吸引社会资本参与自选类改造。
2.由乡镇（街道）组织拆除小区内违法建设，清空小区地下空间散租住人，清理群租，治理开墙打洞，收回非法占有的房屋土地资源，清理不符合首都功能定位的业态。
（七）由乡镇（街道）主导建立小区管理模式，健全治理机制
老旧小区改造实施过程中，物业服务企业要全程参与，提出合理化建议；改造完成后，物业服务企业要无缝对接，即时有效的开展物业服务工作。
在实施物业管理的同时，将供（排）水、供电、供气、供热等专业管线移交专业公司管理维护，实现专业管线专业化管理。
通过小区管理模式的建立，进一步完善小区治理，形成一整套治理机制，包括对违法建设、开墙打洞、群租、地下空间违规使用及时发现、及时治理的措施；及时发现居民需求及时服务，实现共建共享的措施；保障小区安全、有序停车及其他正常运行秩序的措施等。
（八）改造计划
1.2018年计划改造任务
按照“在2017年试点基础上扩大一批整治项目”和坚持“自下而上的工作方式”要求，结合我区实际，拟选取拱辰街道月华新村小区和城关街道福胜胡同小区作为老旧小区综合整治改造试点。
拱辰街道月华新村小区，建筑面积2.8万平方米，共6栋楼房26个单元，均为6层建筑，建成时间1998年，涉及居民312户、1248人。
城关街道福胜胡同小区建筑面积2万平方米，共4栋楼房19个单元，均为6层建筑，建成时间1995年，涉及居民258户、623人。
拟进行楼本体建筑节能改造，楼内水、电、气、热、通信等线路改造，楼体外面线缆规整，完善无障碍设施，增设电梯等项目；小区公共区域翻修道路，完善公共照明，新建信报箱，完善安防设施（监控），设置再生资源收集站点，重建自行车棚，增建便民服务和文体设施，补建停车位、无障碍设施和适老性改造等项目。
2.2019-2020年改造任务
总结试点项目成熟经验，根据我区具体情况，结合市级实施方案和资金政策，由老旧小区综治办组织编制年度计划、实施方案，对剩余老旧小区分批梯次进行改造。按照《北京市人民政府办公厅关于印发〈老旧小区综合整治工作方案（2018-2020年）〉的通知》（京政办发〔2018〕6号）要求，对拟进行改造的住宅楼房性能或节能效果进行鉴定，根据鉴定结果，将性能或节能效果未达到民用建筑节能标准50%的住宅楼房列入改造计划。
四、完善保障措施
（一）加强组织领导
本着“领导重视、部门配合、属地负责、社会参与”的原则，充分发挥老旧小区综治办的管理作用，加强对老旧小区综合整治工作的指导、监督和检查，加强工程质量和施工安全监管，加强资金监管，保障质量安全、资金安全。
（二）加大资金支持
不断加大资金支持力度，保障老旧小区综合整治工作目标任务的完成。区财政局、区社会办、区残联等各相关部门要充分发挥部门职能，积极争取相关补助资金。
（三）优化手续办理
按照市规划国土委、市发改委、市住建委等部门出台的相关文件要求，认真落实好老旧小区综合整治项目手续办理和验收程序等工作。
（四）加大宣传力度
要通过多种形式，大力宣传老旧小区综合整治的重要意义，认真听取群众意见建议，动员广大居民主动配合和积极参与，引导群众参与决策、参与监督，共同维护整治成果，努力营造良好社会氛围。